房企销售额土地扣除的会计处理

      房地产企业因其行业的特殊性，在其预售阶段只需要按比较低的预征率缴纳增值税，待交楼开具正式发票才需要缴纳增值税。在其正式缴纳增值税时，国家考虑其取的土地很多情况下是从一级市场招牌挂获取的，为政府出让地.无法取的增值税专用发票，导致其后期的增值税税负过高，因此出台了国家税务总局2016年18号公告允许房地产企业在计算增值税销项时可以扣除土地成本。

如下公式：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

其增值税计算式：（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%

但是这扣除的土地价款该如何进行会计处理，在实务中就有很多财务人员不太清楚了。

从导致房企的土增税扣除项目多扣和所得税成本多结转，被税务机关要求补税。

那这个扣除的土地价款应如何处理？我们一起来看看！

我们先对18号公告的公式进行下变形：

增值税额=全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%-当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）×9%

我们由上述公式可知，其实18号文的公式即销项减进项。但我们在实务中土地的入账成本却是含税金额。即全部的土地价款入账。同时开发成本在转营业成本时同样多结转了。

根据财税（2016）43号文“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”因此由于土地价款抵减造成增值税少交的差额部分，不应计入开发成本。在正式缴纳增值税，结转成后，相应的冲减营业成本。

分录如下：

借：预收账款

贷：营业收入

 应交税费-应交增值税-销项

借：应交税费-应交增值税-销项